Ярославское ш., 61 км от МКАД
Новоселки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 73,1 м², участок 11 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 13.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,37 млн → дом ≈929 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −179 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈9,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10067
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 371 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 929 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 709 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новоселки д. | 12 сот. | 221 000 | 18 417 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоселки д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калинка СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 4 сот. | 700 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-3 СНТ | 14,8 сот. | 2 990 000 | 202 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-3 СНТ | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бревново д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бревново д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бревново д. | 9,3 сот. | 1 300 000 | 139 785 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 362 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 49 060 / 84 217 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 726 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -179 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Высоково СНТ | 73 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 63 699 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Родник-2 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 18 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шильцы СНТ | 71 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 49 296 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 74,2 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 36 388 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Ветеран СНТ | 67 м² | 5,6 сот. | 2 650 000 | 39 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ветеран-3 СНТ | 83 м² | 12 сот. | 6 990 000 | 84 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Афанасовский пос. | 80 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ветеран-3 СНТ | 85 м² | 6,6 сот. | 4 150 000 | 48 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ильинское СНТ | 66,5 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 56 992 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Птицеград пос. | 79 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 82 278 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 750 000 (−350 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 2 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача недалеко от Москвы, рядом с горнолыжным спуском возле пгт Лоза, Сергиеао Посадский район.. Земельный участок 11 соток и кирпичный дом. На участке: - Дом общей площадью 73, 1 кв.м., второй этаж требует достройки; - бытовка с дровником 6 на 2.5. м; - туалет. Электричество заведено в дом, прямой договор с мособлэнерго на 15 кВт.; скважина; забор по периметру. На территории СНТ многие живут зимой, снег чистят. На участке яблони, черноплодка, зелено.