Ярославское ш., 45 км от МКАД
Заречное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 160 м², участок 5 сот., 2015 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 950 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,47 млн / целевая ≈6,72 млн / пессимист. ≈5,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈980 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Калистово ≈5,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10065
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 950 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 949 / 48 440 / 118 125 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 098 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 980 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Подмосковье СНТ | 160 м² | 6,9 сот. | 6 990 000 | 43 688 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Федоровское д. | 159,8 м² | 7,4 сот. | 8 500 000 | 53 191 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лесной СНТ | 165,2 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 16 949 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ашукино дп | 160 м² | 5 сот. | 18 900 000 | 118 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лычево СНТ | 153,7 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 31 230 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Родничок СНТ | 160 м² | 6,2 сот. | 9 300 000 | 58 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Жучки д. | 160 м² | 6,7 сот. | 15 900 000 | 99 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Жемчужина СНТ | 167 м² | 5,2 сот. | 6 800 000 | 40 719 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Софрино рп | 166 м² | 5,7 сот. | 6 600 000 | 39 759 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Артемовские Дачи дп | 162 м² | 7 сот. | 14 499 000 | 89 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 350 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 350 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 13664696 Вашему вниманию предлагается недостроенный дом 160 м2 в СНТ "Заречное", расположенного в 17-ти км от города Сергиев Посад и в 1-ом км. от живописной деревни Воздвиженское. ОБ УЧАСТКЕ Земли сельскохозяйственного назначения, для Торг.