Ярославское ш., 68 км от МКАД
Москвич СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 2018 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 504 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 98 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,57 млн / целевая ≈6,81 млн / пессимист. ≈6,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,76 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: скважина.
До ст. пл. 62 км ≈3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10064
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 846 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Озерецкое с. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерецкое с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Озерецкое с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Башлаево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Башлаево д. | 9 сот. | 615 000 | 68 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подлипки СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Житниково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 98 462 / 111 940 / 114 329 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 809 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 755 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Лавровки пос. да: «ванная» + «отделка» | 65 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 98 462 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 111 940 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 132 836 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ярыгино д. да: «ванные» + «теплым полом» | 65,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 114 329 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 350 000 |
Описание
В уютном СНТ Москвич (ведомственные дачи) продается дачный участок 6 соток, на котором расположено 2 дачных дома, а также летний душ (бак на 200л) и туалет. 1 дом 2 этажа из бруса утеплен, пристроена веранда, фундамент ленточный, окна пластиковые, полностью готов к проживанию. 2 домик щитовой также 2 этажа. Участок огорожен, сделан въезд, дренаж по всей территории СНТ. Подключено электричество, в СНТ своя скважина-вода на участке, магистральный газ в СНТ проведен, большинство соседей проживает круглогодично. На территории СНТ есть детская и спортивная площадки. Организованно место под мусор. СНТ примыкает к лесу, где море грибов и ягод, чистый воздух. Хорошие подъездные пути. По всей территории видеонаблюдение, круглосуточная охрана, автоматические шлакбаумы. Дружелюбные соседи. В ближайшей локации несколько чистейших озер, где можно купаться и ловить рыбку. в 5 минутах на автомобиле все необходимые магазины, аптеки, пункты выдачи, пиццерия и многое другое. Удобный выезд на Ярославское шоссе. 20 минут на автобусе до жд станции Хотьково, также в ближайшей локации жд станция 68км. Один взрослый собственник без обременений. Звоните!