Ярославское ш., 87 км от МКАД
Изыскатель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., 1998 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 66 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 585 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈13,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10063
Рейтинг 13/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 765 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Изыскатель СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Изыскатель СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федоровское д. | 29 сот. | 3 000 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Изыскатель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федоровское д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федоровское д. | 24,8 сот. | 1 000 000 | 40 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федоровское д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федоровское д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Несвитаево д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Несвитаево д. | 15,5 сот. | 750 000 | 48 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 629 / 46 000 / 76 596 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 306 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 191 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 075 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 845 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 052 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Хребтово д. | 50 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Сулоть СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Лето СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Полесье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 33 800 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дубининское д. | 48,4 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 117 769 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Сахарово СНТ | 56,1 м² | 12,3 сот. | 1 550 000 | 27 629 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Строитель-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Березняки СНТ | 47 м² | 10,3 сот. | 3 600 000 | 76 596 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 41,3 м² | 11 сот. | 2 200 000 | 53 269 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Дубна СНТ | 60 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 350 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 350 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134339359 В продаже летняя дача вблизи поселка Богородское на участке 12 соток. Кадастровый номер участка: 50:05:0100207:3, 50:05:0100207:2 УЧАСТОК Участок относится к землям населенных пунктов и состоит из двух участков, примыкающих к друг