Ярославское ш., 52 км от МКАД
Бубяково ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 33 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 50 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–241 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −555 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈0,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10062
Рейтинг 30/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 15.8 |
| торг | 5 | 51 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 004 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 264 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 424 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 2 500 000 | 245 098 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 1 800 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково д. | 8,4 сот. | 1 850 000 | 220 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково д. | 10,5 сот. | 1 790 000 | 170 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист-3 СНТ | 5,7 сот. | 1 300 000 | 228 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 944 / 77 006 / 241 214 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 681 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 547 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -555 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Деулино с. | 33 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 218 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Северянин СНТ | 34 м² | 8 сот. | 2 060 000 | 60 588 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Каменка СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 70 679 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 33 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 57 576 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 33 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 69 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Деулино СНТ | 31,3 м² | 12 сот. | 7 550 000 | 241 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 32,8 м² | 12 сот. | 7 250 000 | 221 037 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Калина Красная СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Первомайское СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Северянин СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 56 944 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 600 000 (+300 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из газоблоков, построенный в 2024 году. Общая площадь составляет 33м2, участок площадью 8 соток расположен на территории Снт. Дом имеет два этажа включая две комнаты. Круглогодичный подъезд! Дороги чистят, дороги в снт асфальт. На участке также имеется хозяйственная постройка. Электричество подключено. До города Сергиев Посад 3 км. До Москвы 65 км.