Ярославское ш., 71 км от МКАД
Рабочий СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 9,6 сот., щитовой, 2010 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 954 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 24 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −150 %, ROI −60 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Топорково ≈10,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10060
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 954 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 446 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бобошино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бобошино д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 32 258 / 48 951 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 347 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 706 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −150 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Шильцы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Природа СНТ | 42,9 м² | 8,2 сот. | 2 100 000 | 48 951 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Отдых СНТ | 57 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 78 947 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Надежда СНТ | 40,3 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Труд СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Энергия СНТ | 37,9 м² | 5,3 сот. | 1 000 000 | 26 385 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается хороший участок 10 соток в живописном месте, с каркасно-щитовым домом для летнего проживания. Так же на участке есть деревянный дом с русской печью. Есть хозблок с душем и помещением для хранения инструментов, отдельно стоящий уличный туалет. На время летнего сезона включают центральный водопровод по участку. Рядом святые места: Свято-Троицкая Сергиева Лавра, водопад Гремячий Ключ, парк-отель Тарбеево Озеро. В шаговой доступности родники, магазины. По границе участка лес для сбора грибов и ягод. Территория закрытая, въезд оснащен умными воротами.