Ярославское ш., 84 км от МКАД
Пальчино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 110 м², участок 7,5 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 57/100 · уверенность 64 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 314 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,12 млн / целевая ≈9,11 млн / пессимист. ≈8,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,88 млн ₽, маржа 48 %, ROI 92 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 68 км ≈14,6 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10056
Рейтинг 57/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пальчино д. | 6,7 сот. | 8 450 000 | 1 261 194 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пальчино д. | 30 сот. | 900 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пальчино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пальчино д. | 7,1 сот. | 290 000 | 40 845 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пальчино д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пальчино д. | 8,2 сот. | 370 000 | 45 122 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Повелье СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 6,6 сот. | 700 000 | 106 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 13,5 сот. | 350 000 | 25 926 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 922 / 87 042 / 116 496 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 125 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 100 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 92 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.4 км | Мишутино с. | 107,3 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 116 496 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Деулино с. | 110 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Новожелтиково д. | 102 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 53 922 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Лавровки пос. | 106 м² | 6 сот. | 9 100 000 | 85 849 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Слободищево д. | 90 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Якорь СНТ | 99,5 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 105 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Лавровки пос. | 119 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 88 235 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Зодиак СНТ | 88,9 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 55 118 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Красная Сторожка ДНП | 127,9 м² | 10 сот. | 11 300 000 | 88 350 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Изумрудный КП | 125 м² | 6 сот. | 9 850 000 | 78 800 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
каркасный дом площадью жилого помещения на 1 этаже 50 кВ м с большой террасой 23,5 кВ м . второй этаж 37 кВ м , 3 спальни. баня из бруса 3х6. имеется хозблок 16,5 кв м для хранения инвентаря. участок находится на краю с лесом, тихо, красиво и свежо .