Ярославское ш., 63 км от МКАД
Елочка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 649 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −182 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Топорково ≈1,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10055
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 868 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 649 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 851 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малахит СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наугольное д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наугольное д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 58 345 / 108 955 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 343 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Топорково СНТ | 73,7 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 58 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 70 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Гусево СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 30 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Союз СНТ | 73,7 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 58 345 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Деулино ДНП | 67 м² | 6,5 сот. | 7 300 000 | 108 955 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дубининское-1 СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 65 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 49 231 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 70,8 м² | 3,5 сот. | 5 500 000 | 77 684 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Малахит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом сруб из бревна, второй этаж каркасный,есть балкон.