Ярославское ш., 47 км от МКАД
Горизонт СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 37,9 м², участок 5,6 сот., щитовой, 2007 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 05.11.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈758 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Фёдоровское ≈0,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10053
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 238 001 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 333 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 167 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озерное СНТ | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маяк СНТ | 8,7 сот. | 3 399 000 | 390 690 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федоровское д. | 9 сот. | 2 150 000 | 238 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка-1 СТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Федоровское д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васюково д. | 12,2 сот. | 2 900 000 | 237 705 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васюково д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Щеглово СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 758 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 385 / 54 054 / 102 857 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 286 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Энергия СНТ | 37,9 м² | 5,3 сот. | 1 000 000 | 26 385 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Луч СНТ | 35 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 102 857 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Автомобилист СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 71 190 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Надежда СНТ | 40,3 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Березки МО СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Ветеран СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 54 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | 32,9 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 60 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.5 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Душоново с. | 41,2 м² | 5,5 сот. | 2 600 000 | 63 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Заря-1 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 5 885 000 | 183 906 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с 2-х этажным летним щитовым домом с балконом. СНТ рядом с лесом, в пешей доступности от ж/д станции Фёдоровкое и автобусной остановки. Круглогодичный проезд. Автоматические ворота на въез в СНТ. Участок ровный, правильной формы с электричеством и летним водопроводом. Экологически чистый район.