Ярославское ш., 73 км от МКАД
Напольское СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 444 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 7 в 10 км, 40 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,25 млн / целевая ≈6,53 млн / пессимист. ≈5,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,88 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Бубяково ≈7,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10052
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 96 % | 40.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 444 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 056 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Напольское СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Напольское д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Напольское д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Напольское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Культура-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хомяково с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хомяково с. | 16 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хомяково с. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Хомяково с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 69 704 / 81 056 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 251 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 526 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 801 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Красная Сторожка ТСН да: «санузел» + «ламинат» | 101 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 78 218 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Красная Сторожка-1 ТСН да: «ванных» + «теплый пол» | 100 м² | 5 сот. | 6 850 000 | 68 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Звездочка СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 5 сот. | 3 999 999 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Деулино СНТ да: «сан узел» + «кухонный гарнитур» | 104 м² | 5,4 сот. | 4 700 000 | 45 192 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Красная Сторожка ДНП да: «ванных» + «теплый пол» | 109,8 м² | 5 сот. | 8 900 000 | 81 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламинат» | 110 м² | 5 сот. | 7 800 000 | 70 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Воронцово д. да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 5,5 сот. | 13 600 000 | 151 111 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните пожалуйста после 20 ноября .Зимняя дача из бревна + утепление ( минвата ) в красивом тихом месте , рядом с лесным массивом . В доме высокий цоколь ( большое подвально-хозяйственное помещение ) . На 1 этаже просторная кухня-гостинная , есть отдельная печь , отапливающая её , потом большая комната , есть современнейший отопительный котёл + большая электробатарея под боковым окном . Для подключения котла имеется новая труба . На 2 этаже 1 комната ( требует доделки ) и балкон с красивым видом . Туалет и душ в доме , также дополнительный туалет ( унитаз и раковина с зеркалом ) в саду в домике . Установлена станция биологической очистки с насосами для стоков . Есть материалы ( новые стропила для крыши ) по желанию можно сделать новую . Старая тоже хорошая никогда не текла и не течёт , можно жить так . Участок имеет небольшой склон в сторону , есть большой парник , яблоня и другие плодовые кусты . Вода подаётся в сезон с мая по сентябрь , можно делать скважину . Рассрочки платежа , ипотеки , использования маткапитала нет ! Прописки нет , но можем помочь сделать . Просмотр по предварительной договорённости . Звоните пожалуйста с 11.00 до 20.00