Ярославское ш., 84 км от МКАД
Пальчино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 37,1 м², участок 8 сот., 1997 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 50 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 360 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈742 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 68 км ≈14,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10048
Рейтинг 8/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 030 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 377 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пальчино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 7,1 сот. | 290 000 | 40 845 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 8,2 сот. | 370 000 | 45 122 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 30 сот. | 900 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 6,7 сот. | 8 450 000 | 1 261 194 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Повелье СНТ | 6,6 сот. | 700 000 | 106 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 027 / 58 928 / 113 158 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 209 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 099 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 988 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Старово д. | 40 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Соколово СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Луч СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сихнево СНТ | 42 м² | 12 сот. | 2 499 999 | 59 524 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Поляна СНТ | 36 м² | 9,5 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Новожелтиково д. | 38 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 113 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Монолит СНТ | 36,8 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 94 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Уютный дп | 42 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Сахарово д. | 37 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Вороново СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлгается отличный вариант участка с жилым домом который располагатся вдоль лесного массива в охраняемом снт ! Звоните с 8 до 21 часа ! ВНИМАНИЕ СОБСТВЕННИК ! Без посредников ! Заранее СПАСИБО !!!