Ярославское ш., 55 км от МКАД
Овражный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 49,6 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈674 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈892 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −549 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Семхоз ≈2,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10046
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 673 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 368 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Овражный СНТ | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колос СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6,2 сот. | 9 400 000 | 1 516 129 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 11 сот. | 4 200 000 | 381 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7 сот. | 4 900 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 24 сот. | 25 300 000 | 1 054 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 5,6 сот. | 4 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 16 500 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 892 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 559 / 64 444 / 172 727 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 191 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 031 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 872 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 553 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -549 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Химик-2 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Восход-9 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колос СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Афанасовский пос. | 52,6 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 112 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 44 м² | 7 сот. | 7 600 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Дружба СНТ | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 46,7 м² | 3 сот. | 4 950 000 | 105 996 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Автомобилист-2 СТ | 45 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный кирпичный дом площадью 49,6 м2 в черте города Сергиев Посад, СНТ "Овражный". Дом оборудован современной крышей и частично облицован сайдингом. Внутри имеется просторная комната с удобной печью для отопления и полноценное электричество. Идеально подходит для сезонного проживания и семейного отдыха! Участок общей площадью 5 соток - сухой и солнечный, прекрасно подойдёт для садоводства и отдыха. Имеется погреб для длительного хранения урожая, просторный сарай с садовым инвентарём (лопаты, мотыги, газонокосилка, бензопила), который останется новым владельцам. Для приятного отдыха предусмотрены удобные лавочки и мангал. Дом находится недалеко от магазинов и общественного транспорта можно добраться пешком до остановки автобуса, откуда легко доехать до Москвы или центра города. Летом доступна вода (водопровод работает с мая по октябрь). Дополнительные плюсы: Возможность оформления земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); Рядом проживают доброжелательные соседи, некоторые живут круглый год; Есть перспектива подключения газа в будущем; Огороженная территория с удобным отдельным входом, воротами для въезда автомобилей и парковочной зоной снаружи; Участок засажен фруктовыми деревьями, ягодными кустами и цветами. Прекрасное предложение для тех, кто мечтает о собственном уголке природы недалеко от городской суеты!