Ярославское ш., 49 км от МКАД
Дорожник СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., 2014 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈97 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Калистово ≈8,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10043
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 164 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 436 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луговое СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 87 222 / 121 739 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 97 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Геолог СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Герасимиха д. да: «душевая» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Сергейково СНТ да: «ванной» + «мебели» | 46 м² | 6,3 сот. | 5 600 000 | 121 739 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Алешино СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 22.10.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютная дача для комфортного отдыха на свежем воздухе. Дом два этажа,3 спальни. Рядом с домом расположена летняя кухня - зона отдыха. Водопровод летний. Также на участке имеется сарай,теплица,кусты смородины и крыжовника,слива и яблоня. Тихое спокойное место,неподалёку красивое озеро,грибы и ягоды.