Ярославское ш., 57 км от МКАД
Ягодка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 33 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,28 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −894 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈3,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10041
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 309 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 291 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 138 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник-9 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 710 / 49 210 / 76 471 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 645 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 463 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -894 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Высоково СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 73 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 63 699 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ да: «санузле» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Яндова СНТ да: «ванные» + «мебель» | 74,9 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 710 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Надежда СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 76 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу в СНТ "Ягодка" вблизи Афанасово, асфальтированная дорога до СНТ.Успейте до подорожания! Дом (80+ м, кирпич, 2 этажа): Стоит на ленточном фундаменте.Дом утеплен "Пеноплексом", крыша утеплена и перекрыта металлочерепицей. Внутренняя