Ярославское ш., 99 км от МКАД
Судниково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 68 м², участок 38 сот., дерево.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 38 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 21 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −2,06 млн ₽, маржа −133 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈22,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10040
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 68 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 919 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 061 000 ₽ (38 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 368 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Судниково д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьмино-1 СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кузьмино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Иваньковское СНТ | 9,2 сот. | 150 000 | 16 304 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Кузьмино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Иваньково д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Иваньково д. | 18 сот. | 900 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Иваньково д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 31 667 / 34 694 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 742 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 548 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 064 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −133 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Чернецкое д. | 60 м² | 25 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Алмазово-2 СНТ | 83 м² | 24 сот. | 3 020 000 | 36 386 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Чернецкое д. | 80 м² | 25 сот. | 1 700 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Чернецкое д. | 49 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом в живописной деревне Судниково. Рядом лес , река и просторные поля . В продаже два участка 23 соток и 15 соток можно объединить . дом двухэтажный деревянный , требует обустройства и можно жить .