Ярославское ш., 72 км от МКАД
Напольское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 51 м², участок 28 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 18.10.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 56 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 2,17 млн → дом ≈530 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,07 млн / целевая ≈4,57 млн / пессимист. ≈4,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈743 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈7,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10036
Рейтинг 52/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 20.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 170 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 392 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Напольское д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Напольское д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Напольское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Напольское СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хомяково с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хомяково с. | 16 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хомяково с. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Культура-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хомяково с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 080 / 100 000 / 132 075 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 073 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 819 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 566 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 743 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Лазарево д. | 52,7 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 54 080 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Иудино с. | 48 м² | 16 сот. | 3 800 000 | 79 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Та Русь СНТ | 50 м² | 34 сот. | 4 990 000 | 99 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Костромино д. | 53 м² | 30 сот. | 7 000 000 | 132 075 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Наугольное д. | 50 м² | 17 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Коврово д. | 46,7 м² | 22 сот. | 4 950 000 | 105 996 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Сахарово д. | 50 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | 51,4 м² | 20 сот. | 12 300 000 | 239 300 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.9 км | Кикино д. | 50 м² | 24 сот. | 1 500 000 | 30 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Здравница СНТ | 42 м² | 14 сот. | 5 000 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётcя дoм из брeвнa площадью 51 кв.м на учаcтке 28 cоток. Дoм жилой, подxодит для круглoгoдичнoгo пpoживания. Дом крeпкий, из брeвнa. Лентoчный фундамeнт. Oтoплeние элeктpичeскoe, батaреи разведeны по дому. Ecть пeчь. Вoдa из деревенcкoго кoлoдца.Koсметический peмoнт трeбуeтся. Caнузeл нaxодится на улице. Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В доме возможна прописка. Участок ровный, огорожен забором. Круглогодичный подъезд, зимой чистят дороги. Рядом есть школа, детский сад, что удобно для семей с детьми. Сетевой магазин, остановка общественного транспорта в 5 мин ходьбы. Деревня жилая, соседи проживают круглогодично. Оперативный показ, быстрый выход на сделку.