Ярославское ш., 72 км от МКАД
Луч СТСН, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 108 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 850 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 45 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,06 млн / целевая ≈5,45 млн / пессимист. ≈4,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈491 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Топорково ≈0,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10035
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 850 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 192 / 58 252 / 98 182 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 057 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 451 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Колос СНТ да: «ванной» + «под ключ» | 103 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 58 252 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Смена д. да: «санузел» + «ремонт» | 102,7 м² | 6,3 сот. | 10 000 000 | 97 371 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Атмосфера СНТ да: «ванная» + «мебель» | 110 м² | 5,8 сот. | 5 090 000 | 46 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Деулино СНТ да: «сан узел» + «кухонный гарнитур» | 104 м² | 5,4 сот. | 4 700 000 | 45 192 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мишутино с. да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Красная Сторожка ТСН да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 700 000 |
Описание
Деревянный двухэтажный дачный дом 108 м2, железный каркас наполненный брусом и обшитый сайдингом, фундамент ленточный бетонными блоками, имеется погреб для хранения, обширный сухой подпол. Имеется хозблок 17м2 с душем и туалетом. Имеется застекленная веранда. В доме предусмотрена полноценная печь на собственном фундаменте. Так же для отопления могут быть использованы обогреватели. Дом на пультовой охране. До жд платформы 76 км (топорково) около 100м что удобно в плане транспортной доступности, в 10 минутах на электричке Сергиев Посад Участок в одной семье с 1987, простая история владения, дом и хозблок построены сильно позже. Сосед проживает круглогодично.