Ярославское ш., 56 км от МКАД
Салют СТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈320 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,56 млн → дом ≈136 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 58 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Семхоз ≈2,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10034
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 320 497 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 564 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 533 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 8,2 сот. | 2 600 000 | 317 073 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Южный СНТ | 6 сот. | 2 225 000 | 370 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Финансист СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росток СНТ | 13 сот. | 4 300 000 | 330 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росток СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 27 сот. | 9 500 000 | 351 852 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 60 000 / 70 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 020 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 919 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 818 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 616 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 179 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Автомобилист-3 ТСН | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Золотилово д. | 30 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Север СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Золотилово д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Луч СНТ | 21,4 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 116 822 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139897422 Продается летняя дача из бруса площадью 30 м, расположенная на ухоженном участке 8 соток в СНТ "Салют" Сергиево-Посадского района, рядом с микрорайонами Семхоз и Кировка. О домеОбщая площадь 30 м. Первый этаж: кухня , жилая комната,