Ярославское ш., 40 км от МКАД
Лесные Поляны СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 40 м², участок 9,3 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈240 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 2,23 млн → дом ≈570 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 48 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −107 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Красноармейск ≈2,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10031
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 239 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 230 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лесные Поляны СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 10,6 сот. | 1 650 000 | 155 660 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лепешки д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заречье-5 СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 11,6 сот. | 2 677 200 | 230 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 4,5 сот. | 804 600 | 178 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5,4 сот. | 1 450 000 | 268 519 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Горка СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 140 / 91 358 / 122 222 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -107 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Никулино д. | 37,2 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 110 215 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Родничок СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Память Мичурина СНТ | 33,6 м² | 5,4 сот. | 4 000 000 | 119 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Корякино СНТ | 36 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Маяк СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заозерный СНТ | 45,7 м² | 9,3 сот. | 2 200 000 | 48 140 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 19.06.2025 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2025 | 2 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
50:13:0000000:87816 продается участок 40км от мкада. проведено межевание. постройка оформлена как баня - летний домик. 1 этаж кухня\комната\баня 2 этаж комната (требует ремонта) водопровод рядом лес , речка. ИНТЕРЕСУЕТ общение только с реальными покупатели . в помощи риэлтеров не нуждаюсь! приводите покупателей! ПИШИТЕ сюда