Ярославское ш., 66 км от МКАД
Союз СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 868 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −959 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Топорково ≈1,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10030
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 5,6 сот. | 800 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Топорково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Топорково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березняки д. | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 930 / 65 278 / 82 051 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 121 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -959 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Наш Дивный СНТ | 36 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березняки д. | 39 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 82 051 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Наш Дивный СНТ | 37 м² | 7,8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 35,5 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 54 930 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Зеленая Горка ДНП | 35 м² | 7,8 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лотос сад. уч. | 35,5 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 54 930 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дивный-3 ТСН | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 37,3 м² | 3 сот. | 4 999 999 | 134 048 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Бобошино д. | 35,3 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 411 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дубининское д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 390 000 | 59 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.09.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом деревянный, бревенчатый, крыша шифер, 1 этаж 36 кв.м. плюс мансарда 20 кв.м, на которой расположена спальня, на первом этаже терраса, кухня, и гостиная. на улице душ, туалет, сарай, скважина, на улице есть общая вода. Участок 6 соток засажен