Ярославское ш., 50 км от МКАД
Луговое СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Калистово ≈8,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10029
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 164 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 636 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 71 870 / 112 500 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 783 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Лесные Дали СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Алешино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 92 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Пажа СНТ | 46,7 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 53 533 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Арбат СНТ | 52,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 34 026 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Северное Сияние СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 100 926 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Желтиково СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Энергия СНТ | 37,9 м² | 5,3 сот. | 1 000 000 | 26 385 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Горизонт СНТ | 37,9 м² | 5,6 сот. | 2 500 000 | 65 963 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Фоминское д. | 40 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 45 м2 с двумя этажами, расположенный на участке 6 соток в СНТ. Дом щитовой, с обшивкой дерево на фото отображено, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. В доме три комнаты, требующие косметического ремонта при необходимости, но с большим потенциалом для создания комфортного жилья. На территории есть теплица и хозпостройки, которые можно использовать для хранения инвентаря или как дополнительные места отдыха. Участок ухожен, с зелёными насаждениями и дорожками. Много кустов смородины, земляники, крыжовника, плодородная земля! Доступ к участку осуществляется через асфальтированную дорогу, далее местами плиты-бетонные- есть фото!, рядом находится остановка общественного транспорта. Этот объект станет отличным местом для тех, кто ищет спокойствие и уединение вдали от городской суеты. СНТ с 1989 года! Все живут очень давно, прекрасные соседи, закрытый СНТ въезд по пропускам! Разумный торг возможен с реальным покупателям на месте!!!