Ярославское ш., 55 км от МКАД
Парус-1 СТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 67 %
Земля ≈184 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,44 млн / целевая ≈4,89 млн / пессимист. ≈4,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈770 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Хотьково ≈1,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10027
Рейтинг 45/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 102 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 698 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подушкино ДНТ | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 17 сот. | 7 950 000 | 467 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Север пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радонеж ДСК | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6,2 сот. | 2 099 000 | 338 548 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Радонеж ДСК | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радонеж ДСК | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машино д. | 12 сот. | 4 700 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 82 522 / 133 333 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 165 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 893 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 770 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | У Мечты СНТ | 70 м² | 8,2 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 70 м² | 6,5 сот. | 7 100 000 | 101 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Березка-2 СНТ | 68,1 м² | 6,2 сот. | 2 900 000 | 42 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Мечта СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 62 м² | 5,8 сот. | 6 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 66 м² | 8,8 сот. | 5 990 000 | 90 758 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Парус-1 СТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Репихово д. | 71 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 56 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Золотилово-2 ДНТ | 75,2 м² | 8,6 сот. | 8 800 000 | 117 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бревен.Поселок охраняется.Дороги зимой чистятся.Проезд круглогодичный.Вода летняя,заведена в дом.Свет 5квт.Окна новые стеклопакеты.Ворота раздвижные.Новый забор.До станции Хотьково 15 мин пешком.Взносы 15000 в год