Ярославское ш., 74 км от МКАД
Приозерный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 68 м², участок 6,1 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 677 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈351 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10026
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 44 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 677 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 123 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 221 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Приозерный СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бужаниново с. | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бужаниново с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бужаниново с. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бужаниново с. | 8 сот. | 342 720 | 42 840 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 76 894 / 81 522 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 114 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 603 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 091 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 351 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Дивный-2 ТСН да: «санузел» + «отделка» | 73,6 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 74 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в подмосковной Швейцарии. 65 км Ярославского шоссе. Московская обл., Сергиев Посад, село Бужаниново, Снт Минобороны Приозёрный . Сергиево -Троицкая Лавра - 20 мин . Огороженная территория, шлагбаум, охрана, магазин. Участок 6 соток расположен в красивом, тихом, уютном уголке Снт в хвойном лесу. Дом Настоящий сосновый сруб 48кв. М с духсветной мансардой + веранда. 20 кв. М. Фундамент - блоки ФБС. Брёвна ручной обработки, что в отличие от механической оцилиндрованной сохраняет защитный слой древесины Заболонь. Этот слой является наиболее плотным, защищает древесину от. Внешних воздействий, а сердцевину бревна от растрескивания. Брёвна переложены Мхом, так как в отличие от пакли, в нём не. Заводятся насекомые, а птицы его не выклёвывают. На участке водопровод, электричество 3х фазное 15 кВт, 2х фазное 7,5 кВт.На улице артезианская колонка. Крыша не металл, а теплая КЕРАМИЧЕСКАЯ ЧЕРЕПИЦА. В пешей доступности озеро. В селе Бужаниново старинный Свято-Никольский храм 1543 г; развитая инфраструкрура, почта, Сбербанк, Поликлиника, магазин 5 Пятёрочка. Платформа Бужаниново в 7 мин. Траспортом от Снт. Автобусная остановка у входа в Снт. По границе СНТ- газовая труба Газпрома. Покупайте землю, ведь её уже никто не производит. . Марк Твен. Цена 3 000 000р.