Ярославское ш., 97 км от МКАД
Торгашино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 168 м², участок 20 сот., 2021 год.
Цена 2,83 млн ₽; цена не менялась с 29.03.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 845 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈3,36 млн, покупка после торга ≈2,41 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,85 млн / целевая ≈4,36 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈27,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10023
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 219 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 271 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 845 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Торгашино д. | 11,8 сот. | 750 000 | 63 559 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торгашино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торгашино д. | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торгашино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торгашино д. | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торгашино д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торгашино д. | 4 сот. | 300 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торгашино д. | 10 сот. | 399 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Торгашино д. | 24,3 сот. | 1 200 000 | 49 383 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торгашино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 168 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 602 / 30 202 / 100 000 |
| цена объекта | 2 830 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 405 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 604 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 877 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 888 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Торгашино д. | 168,6 м² | 20,3 сот. | 2 800 000 | 16 607 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Селково д. | 179,6 м² | 11 сот. | 9 400 000 | 52 339 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Веригино д. | 160 м² | 16 сот. | 4 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Малые Дубравы д. | 180 м² | 12 сот. | 18 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дубровский Лес дп | 148 м² | 15,5 сот. | 4 500 000 | 30 405 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Ландыш СНТ | 160 м² | 15 сот. | 14 500 000 | 90 625 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Селково д. | 192 м² | 30 сот. | 18 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Строитель СНТ | 150 м² | 24 сот. | 4 200 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Константиново с. | 162,9 м² | 12 сот. | 1 890 000 | 11 602 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Константиново с. | 162,9 м² | 12 сот. | 2 090 000 | 12 830 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 2 830 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 830 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
строил для себя но планы поменялись переехал в другую локацию