Ярославское ш., 66 км от МКАД
Источник СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 95 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 869 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 97 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,12 млн / целевая ≈9,11 млн / пессимист. ≈8,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,02 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Дубининское ≈1,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10022
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 630 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 869 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 931 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 326 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топорково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топорково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Удачный ТСН | 12,8 сот. | 2 000 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Удачный ТСН | 13 сот. | 1 679 000 | 129 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березняки СНТ | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полюс СНТ | 11 сот. | 1 850 000 | 168 182 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрохимик СНТ | 10,2 сот. | 1 500 000 | 147 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березняки СНТ | 10,3 сот. | 1 650 000 | 160 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 371 / 103 000 / 113 938 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 614 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 096 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 016 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Наш Дивный СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 100 м² | 7 сот. | 11 999 999 | 120 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Гусево-2 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 7 сот. | 10 300 000 | 103 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Смена д. да: «санузел» + «ремонт» | 102,7 м² | 6,3 сот. | 10 000 000 | 97 371 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 7 сот. | 8 300 000 | 83 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Автомобилист-3 СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 90,4 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 113 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 3 400 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114962701 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается дачный дом. Расположенный вблизи Сергиев Посада. В снт "Источник". О ДОМЕ Дом 2 этажный, общей площадью 95 кв.м. Первый этаж построен из кирпича с а второй по каркасной технологии с