Ярославское ш., 48 км от МКАД
Лазарево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 10 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 53 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 125 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,13 млн / целевая ≈8,22 млн / пессимист. ≈7,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,83 млн ₽, маржа 52 %, ROI 110 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; свет — 10 кВ; в описании: баня, колодец.
До ст. Желтиково ≈4,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10021
Рейтинг 71/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 025 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 775 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лазарево д. | 3 сот. | 590 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лазарево СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесэнерго-2 СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Костромино д. | 30 сот. | 2 450 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костромино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Костромино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 000 / 149 833 / 196 721 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 135 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 678 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 222 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 308 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 828 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 110 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Старожелтиково д. да: «ванные» + «ламинат» | 60 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «душевая» + «отделка» | 61 м² | 11 сот. | 12 000 000 | 196 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Васильково ДНТ да: «с/у» + «теплый пол» | 60 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 149 833 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146763463 важаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается жилой дом в деревне Лазарево в 20 км от города Сергиев Посад и в 10 км от города Хотьково. О доме. Двухэтажный дом общей площадью 65 кв. М построен по каркасной технологии с утеплением 150 мм по периметру. Фундамент столбы из бетонных блоков под всем домом. Внешняя отделка сайдинг, окна Пвх. При входе обустроен коридортамбур, который предотвращает попадание холодного воздуха в жилую часть дома. Планировка: на первом этаже две отдельные комнаты (в настоящее время используются как спальни); на втором этаже одна просторная комната, которую при желании можно разделить на две части; закрытая светлая терраса, выполняющая роль кухни. Коммуникации. Отопление печь (установлена на отдельном фундаменте); электричество 10 квт (сельский тариф). Об участке. Участок площадью 10 соток (фактически больше), прямоугольной формы, обнесён забором: по периметру сеткарабица, сзади деревянный забор. На участке: место для парковки двух автомобилей (возможно разместить больше); баня; хозблок с душевой, туалетом и помещением для хранения садового инвентаря; грядки для огорода; плодовые деревья и кустарники (яблони, груши и др.); пруд диаметром 5 метров. Инфраструктура и окружение. Асфальтированная дорога до дома (зимой регулярно чистится); в центре деревни колодец; рядом дружные и тихие соседи; поблизости лесной массив с местами для сбора грибов и ягод; автобусная остановка в 25 минутах ходьбы, маршрутные такси ходят регулярно. Дополнительно. Один взрослый собственник; возможен торг. Если у вас остались вопросы звоните! Мы оперативно покажем дом, поможем с юридическим оформлением и быстрым выходом на сделку. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.