Ярославское ш., 48 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 53,2 м², участок 8,6 сот., кирпич.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 2,52 млн → дом ≈330 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈964 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −118 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — нет.
До ст. Барканово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10020
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 068 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 520 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 330 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 203 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка СНТ | 6,6 сот. | 2 950 000 | 446 970 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик СНТ | 5,1 сот. | 3 400 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Автотранспортник СНТ | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 3 850 000 | 385 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Благовещенье с. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 964 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 419 / 69 940 / 144 444 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 086 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 882 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 677 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 269 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -117 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Колос СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 57,9 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 103 627 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Овражный СНТ | 49,6 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 52 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Афанасовский пос. | 52,6 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 112 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 45 м² | 11 сот. | 6 500 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 60 м² | 7,4 сот. | 5 355 555 | 89 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 56 м² | 5,3 сот. | 4 100 000 | 73 214 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Химик-2 СНТ | 56,4 м² | 5 сот. | 3 750 000 | 66 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Химик-2 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 850 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 850 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132868699 Продаётся уютная дача в СНТ "Дружба" рядом с Сергиевым Посадом всего 5 минут на машине до города! УЧАСТОК 8,6 сотки настоящий зелёный сад с множеством цветов, декоративных кустарников и плодовых деревьев. Летом участок буквально