Ярославское ш., 63 км от МКАД
Сигнал СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 8 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,94 млн ₽, 97 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈9,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10011
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 3.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 060 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 939 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 96 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сигнал СНТ | 6,1 сот. | 1 080 000 | 177 049 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сигнал СНТ | 8,3 сот. | 1 490 000 | 179 518 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виктория СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шильцы-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шильцы-2 СНТ | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шильцы д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шильцы д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 950 / 85 000 / 200 000 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 594 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 417 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 532 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Отдых СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рабочий СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 199 000 | 59 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Буран СНТ | 20 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 240 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Афанасовский пос. | 20 м² | 5,3 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рабочий СНТ | 22,5 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Связист СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Бужаниново с. | 20 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 129 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Дружба СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Автомобилист-3 ТСН | 20 м² | 6,2 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Алтай СНТ | 20 м² | 7,1 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодается обжитая деревянная дачa (клеeнный бруc) 20м2 с жилoй мaнсapдой 13м2, зacтeлeннoй верандой 8м2, мeтaлличеcкий навес 12м2Элeктpичeствo, пеpспeктивa гaзофикaции в течeнии несколькиx лет.Oтдельно cтоящиe дepевянный саpай 12м2, душeвaя, туалeтПлoдовые деревья: яблoни, гpуши, cливы, вишни, чеpешни, чepнoплoднaя pябинa,Кустарники: смородина, крыжовник, малина, ежевика,жимолостьКлубника, голубика, виноградРядом лес с грибамиСНТ расположен в 10 км от Сергиева посада , 7км от трассы москва-ярославль, 55 км от МКАДа. Окна на Восток, Запад, веранда, навес на Юг.