Ярославское ш., 84 км от МКАД
Сахарово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 290 м², участок 24 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 554 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 20 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈5,8 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,12 млн / целевая ≈10,01 млн / пессимист. ≈8,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈547 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Наугольный ≈19,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10004
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 554 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 446 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 434 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сахарово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сахарово д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сахарово д. | 12 сот. | 555 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сахарово д. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сахарово д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сахарово д. | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарово СНТ | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарово д. | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарово СНТ | 10 сот. | 230 000 | 23 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 290 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 565 / 43 032 / 61 960 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 009 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 897 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Филисово д. | 238 м² | 27 сот. | 6 599 999 | 27 731 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Богородское пгт | 300 м² | 12 сот. | 17 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Богородское пгт | 250 м² | 33 сот. | 15 490 000 | 61 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Богородское пгт | 230 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 19 565 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторный дом для большой семьи. Отличное соотношение площади дома и земельного участка. Характеристики: Дом зарегистрирован Участок: 24 сотки, деревня. Ровный, прямоугольной формы (без склонов и оврагов). Готов для любых ландшафтных решений и сада. Дом: 3 этажа + цокольный этаж (подвал). Просторная планировка. Гараж: Пристроен к дому не нужно выходить на улицу в непогоду. Коммуникации: Электричество на участке. Газ подводят к деревне. Отличный вариант для круглогодичного проживания или загородного дома с большой территорией. Цена: 3 млн. руб. Звоните в любое время: