Ярославское ш., 63 км от МКАД
Северянин СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 68 м², участок 7,7 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈521 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 5 км, 80 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,94 млн / целевая ≈7,15 млн / пессимист. ≈6,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,64 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. пл. 40 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10003
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 34 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 520 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 010 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 18 сот. | 10 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 8 490 000 | 707 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 7 600 000 | 633 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 14,3 сот. | 12 000 000 | 839 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Труд СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 16 сот. | 11 100 000 | 693 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9 сот. | 9 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 108 095 / 114 206 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 940 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 543 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 146 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 352 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 642 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Барканово д. да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 7 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | да: «ванные» + «ремонт» | 71,8 м² | 8,1 сот. | 8 200 000 | 114 206 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Маньково д. да: «ванная» + «ремонтом» | 74 м² | 7 сот. | 7 999 000 | 108 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом. Сергиев Посад. Развитая инфраструктура. Отличное предложение для летнего отдыха. Участок расположен в близи города, что обеспечивает высокий уровень комфорта и доступности. Это идеальный вариант для тех, кто ищет летний отдых в окружении природы, но не хочет отказываться от благ цивилизации. О доме: Просторная планировка включает две спальни, кухню, большую террасу и комнату с печью. Есть чердачное помещение для хранения вещей. Об участке: Участок угловой. Территория участка прямоугольной формы с небольшим уклоном. Соседи - спокойные, доброжелательные люди, которые не нарушают тишину и уважают личное пространство. С наружной стороны участок надежно огражден металлическим забором из профлиста на металлическом каркасе. Всего в нескольких шагах от участка - два живописных пруда. Отличное место для рыбалки и отдыха у воды. Насаждения: На территории растут плодовые деревья и ягодные кустарники. Постройки: Помимо дома, на участке расположены небольшая беседка для отдыха и бытовка-мастерская, что очень удобно для хозяйственных нужд. Удобства: Имеется летний душ и туалет. Коммуникации: Электричество: В дом заведено 15 кВт. Счетчик новый, установлен на столбе, показания снимаются с пульта. Вода: Летний водопровод (заведен в дом). О поселке и инфраструктуре. СНТ Северянин отличается удобным расположением и хорошей транспортной доступностью: - Асфальтированный подъезд к СНТ; - Круглогодичный доступ (можно приезжать в любое время года); - Имеется свой местный магазин; - Всего в 10 минутах езды расположены: - Строительный рынок, где можно купить всё необходимое для дома и строительства; - ТЦ Капитолий и остановка общественного транспорта (до ж/д станции и автовокзала Сергиев Посад - около 20 минут на маршрутном такси); - Городской рынок; - Рядом находится центральная районная поликлиника (ЦРБ). Документы: Кадастровый номер участка: 50:05:0040233:140 Владею участком с 1997 года. 1 взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Звоните! С удовольствием отвечу на ваши вопросы и предоставлю дополнительную информацию.