Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Заря СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 11.08.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 53 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 522 тыс. → дом ≈428 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 26 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈798 тыс. / целевая ≈718 тыс. / пессимист. ≈638 тыс. → от пессимистичной прибыль −570 тыс. ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: водопровод по границе; отопление — нет.
До ст. Цемгигант ≈1,5 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1000
Рейтинг 10/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 39 604 / 39 604 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 798 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -569 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Шильково д. | 20,2 м² | 6 сот. | 800 000 | 39 604 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Строитель СНТ | 20,2 м² | 6 сот. | 800 000 | 39 604 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесок СНТ | 15 м² | 4 сот. | 390 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 141730132 Продаётся уютный участок 6 соток идеальное место для отдыха и садоводства! Мечтаете о собственном уголке на природе? Предлагаем вам ухоженный участок, где всё продумано до мелочей! Здесь уже создана комфортная база для жизни и выращивания любимых культур остаётся только наслаждаться загородной идиллией. Что вы получаете: Аккуратный, благоустроенный участок всё чисто и ухоженно, минимум хлопот, максимум удовольствия. Плодовые деревья и кустарники уже в ближайшие сезоны сможете собирать свой урожай. Цветущие растения участок радует глаз и создаёт атмосферу уюта. Теплица отличный старт для выращивания овощей и рассады. Садовый дом (зарегистрирован) есть где отдохнуть или даже жить в тёплое время года. Все необходимые коммуникации: свет заведён в дом, вода по границе участка. Охраняемая территория спокойствие и безопасность вам гарантированы. Отличное местоположение: до платформы "Цемгигант" всего 15 минут пешком. Удобная транспортная доступность позволит без труда добираться до города. Не упустите шанс стать владельцем прекрасного участка, где уже всё готово для комфортной загородной жизни! Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре.