Новорязанское ш., 35 км от МКАД
Никулино д., Раменский гор. округ
Дом 82,6 м², участок 8,1 сот., блок, 2023 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,9 млн; первая цена 4,9 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 69 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 354 тыс. → дом ≈3,15 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,55 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль −761 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Цибино ≈20,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №1
Рейтинг 29/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 684 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 354 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 087 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 22,1 сот. | 3 150 000 | 142 534 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 40 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 24,5 сот. | 1 000 000 | 40 816 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 15,3 сот. | 800 000 | 52 288 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 17 сот. | 2 150 000 | 126 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 552 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 59 196 / 86 420 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 708 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 237 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -761 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.7 км | Зеленая опушка КП | 97 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 75 258 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2 км | Зеленая миля ДНП | 83 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 74 699 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зеленые Дали КП | 85 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 38 824 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Заворово с. | 80 м² | 9 сот. | 4 600 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дружба СНТ | 82 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 46 341 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Агашкино д. | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | М-5 Урал 43-й км | 80 м² | 9 сот. | 3 350 000 | 41 875 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Толмачево д. | 81 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 61 728 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дубовая Роща пос. | 78,5 м² | 8 сот. | 4 780 000 | 60 892 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Хомьяново СНТ | 81 м² | 10,3 сот. | 7 000 000 | 86 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 4 900 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 4 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 554791. Продается дом 83 кв м, на участке 8.13 соток в деревне Никулино Раменский район. Дом на монолитной плите 9*7м, построен из бетонных блоков, внутри проложен 10см пеноблоком. В доме выполнена частичная отделка, штукатурка, шпатлевка стен и потолков, разведено электричество, мощность 15 кВт. На первом этаже три спальные комнаты 15, 12 и 9 м, холл с лестницей на второй мансардный этаж. высота потолков 2,75м. Пристройка 7*3 м, так же утеплена. На участке водяная скважина с чистой водой, глубина 15 м. Участок правильной формы, открытый и солнечный. Установлены откатные ворота. Дорога грунтовая, соседи активно строятся, есть постоянные жители. До автобусной остановки пешком 15 минут. Рядом много сетевых магазинов, продуктовые и строительные, АЗС, автосервис. Участок и дом оформлены в росреестре, присвоены кадастровые номера. Оперативный показ. Подробности продажи уточняйте по телефону. Объект 554791